☛
Въ настоящей статьѣ я постараюсь выяснить расходы и доходы домовладѣльцевъ и, основываясь на нихъ, установить нормы квартирной платы.
Цѣна единицы площади или объема квартиры, какъ и цѣна единицы всякаго продукта промышленности, можетъ быть выражена въ видѣ суммы трехъ слагаемыхъ:
at/100+b+c,
b — расходъ, c — величина, зависящая отъ соотношенія спроса и предложенія, при чемъ, если спросъ равенъ предложенію, то c = 0, если спросъ больше предложенія,
то c > 0, и, наконецъ, если спросъ меньше предложенія, то c < 0.
Спросъ на любой продуктъ и вообще на все, что можетъ служить предметомъ купли и продажи, очень часто бываетъ меньше предложенія этого продукта. Въ нѣсколько иныхъ условіяхъ находится спросъ на квар
тиры въ большинствѣ болѣе или менѣе значительныхъ городовъ, особенно въ столицахъ. Еще до войны ощу
щался недостатокъ въ квартирахъ, отвѣчающихъ хотя бы минимальнымъ требованіямъ удобства, комфорта и гигіены; съ началомъ же войны, вслѣдствіе наплыва бѣженцевъ съ одной стороны и полнаго прекращенія домостроительства съ другой, недостатокъ квартиръ сдѣлался еще болѣе острымъ. Можно съ увѣренностью сказать, что и послѣ окончанія войны дѣло не скоро улуч
нѣе, чѣмъ населеніе городовъ, и, кромѣ того, результаты задержки въ строительствѣ во время войны не могутъ быть скоро компенсированы.
Такимъ образомъ можно предвидѣть, что спросъ на квартиры на много лѣтъ впередъ будетъ больше, чѣмъ предложеніе, и, слѣдовательно, съ этой стороны домовладѣлецъ вполнѣ обезпеченъ отъ убытка.
Въ большинствѣ случаевъ предприниматель, вкладывая свой капиталъ въ то или другое предпріятіе, идетъ на большій или меньшій рискъ, такъ какъ почти въ каждомъ дѣлѣ могутъ встрѣтиться непредвидѣнныя не
благопріятныя обстоятельства. Совсѣмъ въ другомъ положеніи находится домовладѣлецъ: вложенный имъ въ домъ капиталъ не только не можетъ пропасть или сократиться — конечно, если нѣтъ внѣ дома какихъ либо обстоятельствъ, наносящихъ ущербъ дѣлу, — но наобо
ротъ этотъ капиталъ все растетъ вмѣстѣ съ ростомъ цѣнъ на землю. Такимъ образомъ риска, этого непремѣннаго спутника почти каждаго предпріятія, въ домовладѣніи нѣтъ, и потому послѣднее вполнѣ можно отне
сти къ тому, весьма ограниченному кругу предпріятій, которыя называются «вѣрное дѣло». Если это такъ, то, казалось бы, домовладѣлецъ, какъ не несущій риска предприниматель, во-первыхъ, долженъ довольство
ваться умѣреннымъ процентомъ на свой капиталъ; вовторыхъ, долженъ довольствоваться зафиксированнымъ
процентомъ и не долженъ, пользуясь случаемъ, когда спросъ на квартиры болѣе предложенія, увеличивать этотъ процентъ. Другими словами, въ приведенной въ началѣ статьи формулѣ, выражающей цѣну еди
ницы объема или площади квартиры, величина c должна разъ навсегда обратиться въ 0. Съ другой стороны, за это домовладѣлецъ въ правѣ требовать, чтобы въ слу
чаѣ возрастанія расходовъ по содержанію дома соотвѣт
ственно повышались и квартирныя цѣны такъ, чтобы процентъ съ капитала оставался тѣмъ же.
Основываясь на приведенныхъ принципахъ, я и постараюсь вывести предѣльную квартирную плату, а для этого необходимо прежде всего выяснить тѣ слагаемыя, изъ которыхъ составляется квартирная плата, т. е. общій годовой расходъ на содержаніе дома и чистый доходъ на затраченный капиталъ.
Опредѣленіе расхода на содержаніе дома, на основаніи существующихъ данныхъ, приведенныхъ, напр.,
въ правилахъ для оцѣнки имуществъ, принимаемыхъ подъ залогъ Петроградскимъ городскимъ кредитнымъ об
1) Расходъ по этимъ даннымъ выражается въ %% отъ валового дохода. Такое опредѣленіе размѣра расхода нельзя признать правильнымъ, такъ какъ, очевидно, два дома, дающіе одинаковый валовой доходъ, но располо
женные одинъ въ центрѣ города, а другой — на окраинѣ, будутъ вызывать различные расходы не только по абсолютной величинѣ, но и по отношенію къ валовому доходу.
мыя на основаніи существующихъ нормъ, значительно меньше дѣйствительныхъ расходовъ. Такимъ образомъ,
Расходы по эксплоатаціи домовъ и нормированіе квартирной платы.
Въ настоящей статьѣ я постараюсь выяснить расходы и доходы домовладѣльцевъ и, основываясь на нихъ, установить нормы квартирной платы.
Цѣна единицы площади или объема квартиры, какъ и цѣна единицы всякаго продукта промышленности, можетъ быть выражена въ видѣ суммы трехъ слагаемыхъ:
at/100+b+c,
гдѣ at/100 есть процентъ на затраченный капиталъ,
b — расходъ, c — величина, зависящая отъ соотношенія спроса и предложенія, при чемъ, если спросъ равенъ предложенію, то c = 0, если спросъ больше предложенія,
то c > 0, и, наконецъ, если спросъ меньше предложенія, то c < 0.
Спросъ на любой продуктъ и вообще на все, что можетъ служить предметомъ купли и продажи, очень часто бываетъ меньше предложенія этого продукта. Въ нѣсколько иныхъ условіяхъ находится спросъ на квар
тиры въ большинствѣ болѣе или менѣе значительныхъ городовъ, особенно въ столицахъ. Еще до войны ощу
щался недостатокъ въ квартирахъ, отвѣчающихъ хотя бы минимальнымъ требованіямъ удобства, комфорта и гигіены; съ началомъ же войны, вслѣдствіе наплыва бѣженцевъ съ одной стороны и полнаго прекращенія домостроительства съ другой, недостатокъ квартиръ сдѣлался еще болѣе острымъ. Можно съ увѣренностью сказать, что и послѣ окончанія войны дѣло не скоро улуч
шится, такъ какъ число квартиръ возрастаетъ медлен
нѣе, чѣмъ населеніе городовъ, и, кромѣ того, результаты задержки въ строительствѣ во время войны не могутъ быть скоро компенсированы.
Такимъ образомъ можно предвидѣть, что спросъ на квартиры на много лѣтъ впередъ будетъ больше, чѣмъ предложеніе, и, слѣдовательно, съ этой стороны домовладѣлецъ вполнѣ обезпеченъ отъ убытка.
Въ большинствѣ случаевъ предприниматель, вкладывая свой капиталъ въ то или другое предпріятіе, идетъ на большій или меньшій рискъ, такъ какъ почти въ каждомъ дѣлѣ могутъ встрѣтиться непредвидѣнныя не
благопріятныя обстоятельства. Совсѣмъ въ другомъ положеніи находится домовладѣлецъ: вложенный имъ въ домъ капиталъ не только не можетъ пропасть или сократиться — конечно, если нѣтъ внѣ дома какихъ либо обстоятельствъ, наносящихъ ущербъ дѣлу, — но наобо
ротъ этотъ капиталъ все растетъ вмѣстѣ съ ростомъ цѣнъ на землю. Такимъ образомъ риска, этого непремѣннаго спутника почти каждаго предпріятія, въ домовладѣніи нѣтъ, и потому послѣднее вполнѣ можно отне
сти къ тому, весьма ограниченному кругу предпріятій, которыя называются «вѣрное дѣло». Если это такъ, то, казалось бы, домовладѣлецъ, какъ не несущій риска предприниматель, во-первыхъ, долженъ довольство
ваться умѣреннымъ процентомъ на свой капиталъ; вовторыхъ, долженъ довольствоваться зафиксированнымъ
процентомъ и не долженъ, пользуясь случаемъ, когда спросъ на квартиры болѣе предложенія, увеличивать этотъ процентъ. Другими словами, въ приведенной въ началѣ статьи формулѣ, выражающей цѣну еди
ницы объема или площади квартиры, величина c должна разъ навсегда обратиться въ 0. Съ другой стороны, за это домовладѣлецъ въ правѣ требовать, чтобы въ слу
чаѣ возрастанія расходовъ по содержанію дома соотвѣт
ственно повышались и квартирныя цѣны такъ, чтобы процентъ съ капитала оставался тѣмъ же.
Основываясь на приведенныхъ принципахъ, я и постараюсь вывести предѣльную квартирную плату, а для этого необходимо прежде всего выяснить тѣ слагаемыя, изъ которыхъ составляется квартирная плата, т. е. общій годовой расходъ на содержаніе дома и чистый доходъ на затраченный капиталъ.
Опредѣленіе расхода на содержаніе дома, на основаніи существующихъ данныхъ, приведенныхъ, напр.,
въ правилахъ для оцѣнки имуществъ, принимаемыхъ подъ залогъ Петроградскимъ городскимъ кредитнымъ об
ществомъ или въ правилахъ оцѣнки недвижимыхъ имуществъ гор. Петрограда для платежа оцѣночнаго сбора, неудобно по слѣдующимъ соображеніямъ.
1) Расходъ по этимъ даннымъ выражается въ %% отъ валового дохода. Такое опредѣленіе размѣра расхода нельзя признать правильнымъ, такъ какъ, очевидно, два дома, дающіе одинаковый валовой доходъ, но располо
женные одинъ въ центрѣ города, а другой — на окраинѣ, будутъ вызывать различные расходы не только по абсолютной величинѣ, но и по отношенію къ валовому доходу.
2) Неоднократно приходится слышать жалобы домовладѣльцевъ, что отчисленія на расходы, опредѣляе
мыя на основаніи существующихъ нормъ, значительно меньше дѣйствительныхъ расходовъ. Такимъ образомъ,