возникаетъ необходимость провѣрить, насколько основательны такія жалобы.
3) При нѣкоторыхъ обстоятельствахъ расходы то увеличиваются, то уменьшаются. Такъ, напр., съ начала войны многіе расходы значительно увеличились; послѣ окончанія войны они, вѣроятно, сократятся, но достиг
нутъ ли прежнихъ размѣровъ, или же будутъ нѣсколько иными, чѣмъ были до войны — сказать трудно.
Удобнѣе всего выразить расходъ въ видѣ отдѣльныхъ слагаемыхъ, дабы всегда имѣть возможность въ зави
симости отъ измѣненія условій жизни опредѣлить болѣе или менѣе точно дѣйствительную величину расхода.
Переходя къ опредѣленію расхода, прежде всего надо выяснить, въ какую зависимость отъ даннаго иму
щества удобнѣе и правильнѣе всего его поставить, такъ какъ само собой ясно, что нельзя опредѣлить абсолют
ную величину расхода безъ отношенія ея къ какой нибудь величинѣ, характеризующей данное имущество, напр., къ величинѣ валового дохода, къ капиталу, затраченному на пріобрѣтеніе имущества, или къ объему постройки.
Я предлагаю опредѣлить расходъ по отношенію къ 1 куб. саж. полезнаго (оплачиваемаго) объема по
стройки, въ зависимости отъ стоимости постройки и отъ приносимаго чистаго дохода.
Изъ проектовъ доходныхъ домовъ различной планировки можно опредѣлить, что на 1 куб. саж. полезнаго,
или, вѣрнѣе, оплачиваемаго объема постройки приходится отъ 0,4 до 0,6 куб. саж. неоплачиваемаго объема, къ которому я отношу: объемы стѣнъ, перекрытій, лѣст
ницъ (кромѣ парадныхъ), воротъ, проѣздовъ, проходовъ,
дворницкихъ, швейцарскихъ, прачечныхъ, подваловъ для дровъ и пр.
Далѣе изъ тѣхъ же проектовъ многоэтажныхъ домовъ можно опредѣлить, что на 1 куб. саж. оплачиваемаго объема приходится отъ 0,2 до 0,3 кв. саж. земли.
Принимая изъ приведенныхъ данныхъ среднія вели
чины и обозначая стоимость 1 кв. саж. земли черезъ а и 1 куб. с. постройки черезъ 6, можемъ написать, что 1 куб. с. оплачиваемаго объема постройки домовладѣльцу обходится (0,25a + 1,5b) рублей.
На этотъ затраченный капиталъ домовладѣлецъ имѣетъ чистой прибыли
гдѣ t означаетъ процентъ чистой прибыли.
Такъ какъ зданіе съ теченіемъ времени приходитъ въ негодность и должно быть совсѣмъ снесено или капитально перестроено, при чемъ къ этому моменту цѣнность постройки весьма незначительна (равна стоимо
сти оставшагося отъ разборки зданія годнаго матеріала, за вычетомъ стоимости самой разборки и сломки зданія),
то владѣлецъ ежегодными отчисленіями долженъ къ тому времени, когда постройка придетъ въ негодность, вер
нуть затраченный на постройку дома капиталъ. Срокъ службы для каменныхъ зданій обыкновенно считаютъ отъ 120 до 200 лѣтъ. Однако, въ большинствѣ случаевъ въ большихъ городахъ постройки не выстаиваютъ этого срока, не вслѣдствіе того, что онѣ приходятъ въ ветхость и негодность, а вслѣдствіе ихъ устарѣлости и по
тому малой доходности. Отсюда слѣдуетъ, что капиталъ долженъ амортизироваться въ болѣе короткій срокъ,
чѣмъ выше указано, а именно не болѣе, чѣмъ во сто лѣтъ; такимъ образомъ, ежегодное отчисленіе на амор
тизацію постройки должно составлять около 1% съ ея стоимости.
Въ разсматриваемомъ нами случаѣ ежегодное отчисленіе на амортизацію составитъ
руб.
Учитывая постепенное обезцѣниваніе зданій, обыкновенно не принимаютъ во вниманіе ежегодное возра
станіе стоимости земли, которое въ крупныхъ городахъ идетъ довольно быстро. Я думаю, что безъ преувеличенія можно считать это возрастаніе цѣнъ на землю равнымъ отъ 2 до 5%. Если примемъ даже 2%, то въ разсматриваемомъ нами случаѣ получимъ, что стоимость земли
ежегодно будетъ возрастать наруб. Сравнимъ
это возрастаніе стоимости земли съ обезцѣниваніемъ постройки.
эти двѣ величины будутъ равны между собою, а при a > 450 р. ежегодное возрастаніе стоимости земли будетъ больше обезцѣниванія дома. Если принять b = 80 руб. (для домовъ нѣсколько удаленныхъ отъ центра это значеніе болѣе подходящее), то равенство возрастанія сто
имости земли и обезцѣниваніе зданій наступятъ при a = 240 руб. Такимъ образомъ при a > 240 руб. амортизацію постойки можно не принимать во вниманіе.
Теперь перейдемъ къ опредѣленію величины годового расхода на содержаніе дома.
Эксплоатація дома связана со слѣдующими расходами : ст. 1) налоги: а) государственный налогъ, б) город
ской оцѣночный сборъ, в) земскій сборъ, г) дворянскій налогъ;
ст. 2) страхованіе имущества;
ст. 3) содержаніе администраціи дома и служащихъ; ст. 4) ремонтъ зданій, квартиръ, лѣстницъ, мостовыхъ и пр.;
ст. 5) снабженіе водой квартиръ и прачечной, поливка дворовъ, улицъ и пр.;
ст. 6) освѣщеніе, дворовъ, лѣстницъ и пр.;
ст. 7) содержаніе дома въ чистотѣ и разные мелкіе расходы, какъ то: а) удаленіе нечистотъ, сухого мусора и проч.; б) очистка крышъ отъ снѣга и вывозка снѣга или его плавленіе, в) очистка дымовыхъ трубъ, г.) пріобрѣтеніе метелъ, швабръ, песка и пр.;
ст. 8) недоборъ дохода, вслѣдствіе простоя помѣщеній неоплаченными.
Кромѣ перечисленныхъ, имѣются еще расходы:
1) на отопленіе, гдѣ таковой расходъ включенъ въ стоимость квартиры;
2) на уплату кредитному обществу процентовъ и погашенія ссуды;
3) на содержаніе швейцаромъ, истопниковъ и пр.
Эти три статьи не будутъ включены въ дальнѣйшемъ въ общую сумму расходовъ, по слѣдующимъ соображеніямъ.
1) Расходъ на отпускаемыя квартирантамъ дрова
3) При нѣкоторыхъ обстоятельствахъ расходы то увеличиваются, то уменьшаются. Такъ, напр., съ начала войны многіе расходы значительно увеличились; послѣ окончанія войны они, вѣроятно, сократятся, но достиг
нутъ ли прежнихъ размѣровъ, или же будутъ нѣсколько иными, чѣмъ были до войны — сказать трудно.
Удобнѣе всего выразить расходъ въ видѣ отдѣльныхъ слагаемыхъ, дабы всегда имѣть возможность въ зави
симости отъ измѣненія условій жизни опредѣлить болѣе или менѣе точно дѣйствительную величину расхода.
Переходя къ опредѣленію расхода, прежде всего надо выяснить, въ какую зависимость отъ даннаго иму
щества удобнѣе и правильнѣе всего его поставить, такъ какъ само собой ясно, что нельзя опредѣлить абсолют
ную величину расхода безъ отношенія ея къ какой нибудь величинѣ, характеризующей данное имущество, напр., къ величинѣ валового дохода, къ капиталу, затраченному на пріобрѣтеніе имущества, или къ объему постройки.
Я предлагаю опредѣлить расходъ по отношенію къ 1 куб. саж. полезнаго (оплачиваемаго) объема по
стройки, въ зависимости отъ стоимости постройки и отъ приносимаго чистаго дохода.
Изъ проектовъ доходныхъ домовъ различной планировки можно опредѣлить, что на 1 куб. саж. полезнаго,
или, вѣрнѣе, оплачиваемаго объема постройки приходится отъ 0,4 до 0,6 куб. саж. неоплачиваемаго объема, къ которому я отношу: объемы стѣнъ, перекрытій, лѣст
ницъ (кромѣ парадныхъ), воротъ, проѣздовъ, проходовъ,
дворницкихъ, швейцарскихъ, прачечныхъ, подваловъ для дровъ и пр.
Далѣе изъ тѣхъ же проектовъ многоэтажныхъ домовъ можно опредѣлить, что на 1 куб. саж. оплачиваемаго объема приходится отъ 0,2 до 0,3 кв. саж. земли.
Принимая изъ приведенныхъ данныхъ среднія вели
чины и обозначая стоимость 1 кв. саж. земли черезъ а и 1 куб. с. постройки черезъ 6, можемъ написать, что 1 куб. с. оплачиваемаго объема постройки домовладѣльцу обходится (0,25a + 1,5b) рублей.
На этотъ затраченный капиталъ домовладѣлецъ имѣетъ чистой прибыли
гдѣ t означаетъ процентъ чистой прибыли.
Такъ какъ зданіе съ теченіемъ времени приходитъ въ негодность и должно быть совсѣмъ снесено или капитально перестроено, при чемъ къ этому моменту цѣнность постройки весьма незначительна (равна стоимо
сти оставшагося отъ разборки зданія годнаго матеріала, за вычетомъ стоимости самой разборки и сломки зданія),
то владѣлецъ ежегодными отчисленіями долженъ къ тому времени, когда постройка придетъ въ негодность, вер
нуть затраченный на постройку дома капиталъ. Срокъ службы для каменныхъ зданій обыкновенно считаютъ отъ 120 до 200 лѣтъ. Однако, въ большинствѣ случаевъ въ большихъ городахъ постройки не выстаиваютъ этого срока, не вслѣдствіе того, что онѣ приходятъ въ ветхость и негодность, а вслѣдствіе ихъ устарѣлости и по
тому малой доходности. Отсюда слѣдуетъ, что капиталъ долженъ амортизироваться въ болѣе короткій срокъ,
чѣмъ выше указано, а именно не болѣе, чѣмъ во сто лѣтъ; такимъ образомъ, ежегодное отчисленіе на амор
тизацію постройки должно составлять около 1% съ ея стоимости.
Въ разсматриваемомъ нами случаѣ ежегодное отчисленіе на амортизацію составитъ
руб.
Учитывая постепенное обезцѣниваніе зданій, обыкновенно не принимаютъ во вниманіе ежегодное возра
станіе стоимости земли, которое въ крупныхъ городахъ идетъ довольно быстро. Я думаю, что безъ преувеличенія можно считать это возрастаніе цѣнъ на землю равнымъ отъ 2 до 5%. Если примемъ даже 2%, то въ разсматриваемомъ нами случаѣ получимъ, что стоимость земли
ежегодно будетъ возрастать наруб. Сравнимъ
это возрастаніе стоимости земли съ обезцѣниваніемъ постройки.
эти двѣ величины будутъ равны между собою, а при a > 450 р. ежегодное возрастаніе стоимости земли будетъ больше обезцѣниванія дома. Если принять b = 80 руб. (для домовъ нѣсколько удаленныхъ отъ центра это значеніе болѣе подходящее), то равенство возрастанія сто
имости земли и обезцѣниваніе зданій наступятъ при a = 240 руб. Такимъ образомъ при a > 240 руб. амортизацію постойки можно не принимать во вниманіе.
Теперь перейдемъ къ опредѣленію величины годового расхода на содержаніе дома.
Эксплоатація дома связана со слѣдующими расходами : ст. 1) налоги: а) государственный налогъ, б) город
ской оцѣночный сборъ, в) земскій сборъ, г) дворянскій налогъ;
ст. 2) страхованіе имущества;
ст. 3) содержаніе администраціи дома и служащихъ; ст. 4) ремонтъ зданій, квартиръ, лѣстницъ, мостовыхъ и пр.;
ст. 5) снабженіе водой квартиръ и прачечной, поливка дворовъ, улицъ и пр.;
ст. 6) освѣщеніе, дворовъ, лѣстницъ и пр.;
ст. 7) содержаніе дома въ чистотѣ и разные мелкіе расходы, какъ то: а) удаленіе нечистотъ, сухого мусора и проч.; б) очистка крышъ отъ снѣга и вывозка снѣга или его плавленіе, в) очистка дымовыхъ трубъ, г.) пріобрѣтеніе метелъ, швабръ, песка и пр.;
ст. 8) недоборъ дохода, вслѣдствіе простоя помѣщеній неоплаченными.
Кромѣ перечисленныхъ, имѣются еще расходы:
1) на отопленіе, гдѣ таковой расходъ включенъ въ стоимость квартиры;
2) на уплату кредитному обществу процентовъ и погашенія ссуды;
3) на содержаніе швейцаромъ, истопниковъ и пр.
Эти три статьи не будутъ включены въ дальнѣйшемъ въ общую сумму расходовъ, по слѣдующимъ соображеніямъ.
1) Расходъ на отпускаемыя квартирантамъ дрова