(Terrain 400 mq. Construction 300 mq, caves, rez-dechaussée, six étages carrés, 7e lambrissé.)
Prix de revient :
(A)
Immeuble neuf en 1914
Terrain 400 mq. à 500 fr. = 200.000 fr. Construction 300 mq. à 1.100 fr. = 330.000 fr.
Total.............. 530.000 fr.
(B)
même construction en 1928
Terrain 400 mq. à 1.800 fr. = 720.000 fr. Construction 300 mq. à 6.800 fr. = 2.040.000 fr.
Total................ 2.760.000 fr.
(C)
Même construction d’avant-guerre (Valeur vénale et valeur locative)
Avant-guerre, un immeuble d’une dizaine d’années, en bon état, se vendait sur la base des 4/5 de son prix
Actuellement, au
coefficient moyen 2,50, ce même immeuble, d’avantguerre, se vendrait 1.060.000 francs et rapporterait légalement, 2 fois 1/2 le loyer de 1914, plus 15 0/0 de charges, soit sur la base ci-après (29.225 x 2,5) + 15 0/0 =
84.021, soit 35 francs le mq. locatif, soit près de 8 0/0 brut (1) du capital, ou 6,40 0/0 brut seulement en tenant compte des frais actuels de transmissions immobilières.
VALEUR LOCATIVE THEORIQUE
Exemple A
soit 15 fr. 22 le mq. locatif ;
soit revenu brut : 6,90 0/0 ou revenu net : 5.51 0/0.
Exemple B soit 119 fr. le mq. locatif ;
(1) Près de 12 0/0 avec les majorations prévues par la loi de 1929.
a) 10 0/0 représentant la différence entre la valeur intrinsèque et la valeur vénale, d’un terrain occupé, à amortir en 25 ans.
b) 20 0/0 représentant la différence entre le prix de revient et la valeur vénale d’une\construction récente, à amortir en 25 ans,
c) intérêt 6 0/0 aïnortissement en 25 ans.
d) intérêt 6 0/0 amortissement en 100 ans. e) intérêt 9 0/0 amortissement en 25 ans. f) intérêt 9 0/0 amortissement en 80 ans.
soit revenu brut : 10,3 0/0 (1) ou revenu net : 8,47 0/0.
Exemple Bl
Même immeuble, mais lorsque le taux d’intérêt sera revenu aux bases d’avant-guerre :
soit 85 fr. 62 le mq. locatif ;
soit revenu brut : 7,50 0/0 ou revenu net : 5,85 0/0.
Les revenus immobiliers actuels sont grevés soit directement, soit par répercussion des impôts directs et indirects correspondants à la charge d’intérêts et d’amortis
sement de la dette publique, ce qui motive un taux de placement brut supérieur au taux normal de la période 1910-1914, pour que la propriétaire puisse toucher un revenu net proportionnellement égal à celui d’avantguerre. Mais, le coût des constructions d’après-guerre se trouve également grevé de charges d’impôts proportionnellement plus lourdes qu’avant-guerre ce qui, indé
pendamment de la dévalorisation du franc, augmente le prix de revient. Par contre, les constructions existantes avant-guerre ont eu à subir, du fait de la stabilisation
légale de la dévaluation monétaire, un prélèvement sur leur valeur en capital, et celle-ci ne se reconstituera que peu à peu :
1° par une revalorisation provenant des épargnes annuelles qui seront progressivement affectées en placements immobiliers ;
2° et par les augmentations prévues du chiffre des loyers d’avant-guerre, progression qui, en réalité, est également une revalorisation déguisée à prélever sur les ressources d’une importante fraction de la population salariée.
En résumé : l’écart qui existe, tant en revenu qu’en capital entre la valeur que devrait avoir la fortune immobilière, sur la base or 1910-1914, et celle qu’ellet a
actuellement, est le corollaire de la stabilisation, et ne se comblera que par des apports annuels de l’épargne.
(1) Nous connaissons des revenus de maisons neuves dépassant 13 0/0.
Prix de revient :
(A)
Immeuble neuf en 1914
Terrain 400 mq. à 500 fr. = 200.000 fr. Construction 300 mq. à 1.100 fr. = 330.000 fr.
Total.............. 530.000 fr.
(B)
même construction en 1928
Terrain 400 mq. à 1.800 fr. = 720.000 fr. Construction 300 mq. à 6.800 fr. = 2.040.000 fr.
Total................ 2.760.000 fr.
(C)
Même construction d’avant-guerre (Valeur vénale et valeur locative)
Avant-guerre, un immeuble d’une dizaine d’années, en bon état, se vendait sur la base des 4/5 de son prix
Actuellement, au
coefficient moyen 2,50, ce même immeuble, d’avantguerre, se vendrait 1.060.000 francs et rapporterait légalement, 2 fois 1/2 le loyer de 1914, plus 15 0/0 de charges, soit sur la base ci-après (29.225 x 2,5) + 15 0/0 =
84.021, soit 35 francs le mq. locatif, soit près de 8 0/0 brut (1) du capital, ou 6,40 0/0 brut seulement en tenant compte des frais actuels de transmissions immobilières.
VALEUR LOCATIVE THEORIQUE
Exemple A
soit 15 fr. 22 le mq. locatif ;
soit revenu brut : 6,90 0/0 ou revenu net : 5.51 0/0.
Exemple B soit 119 fr. le mq. locatif ;
(1) Près de 12 0/0 avec les majorations prévues par la loi de 1929.
a) 10 0/0 représentant la différence entre la valeur intrinsèque et la valeur vénale, d’un terrain occupé, à amortir en 25 ans.
b) 20 0/0 représentant la différence entre le prix de revient et la valeur vénale d’une\construction récente, à amortir en 25 ans,
c) intérêt 6 0/0 aïnortissement en 25 ans.
d) intérêt 6 0/0 amortissement en 100 ans. e) intérêt 9 0/0 amortissement en 25 ans. f) intérêt 9 0/0 amortissement en 80 ans.
soit revenu brut : 10,3 0/0 (1) ou revenu net : 8,47 0/0.
Exemple Bl
Même immeuble, mais lorsque le taux d’intérêt sera revenu aux bases d’avant-guerre :
soit 85 fr. 62 le mq. locatif ;
soit revenu brut : 7,50 0/0 ou revenu net : 5,85 0/0.
Les revenus immobiliers actuels sont grevés soit directement, soit par répercussion des impôts directs et indirects correspondants à la charge d’intérêts et d’amortis
sement de la dette publique, ce qui motive un taux de placement brut supérieur au taux normal de la période 1910-1914, pour que la propriétaire puisse toucher un revenu net proportionnellement égal à celui d’avantguerre. Mais, le coût des constructions d’après-guerre se trouve également grevé de charges d’impôts proportionnellement plus lourdes qu’avant-guerre ce qui, indé
pendamment de la dévalorisation du franc, augmente le prix de revient. Par contre, les constructions existantes avant-guerre ont eu à subir, du fait de la stabilisation
légale de la dévaluation monétaire, un prélèvement sur leur valeur en capital, et celle-ci ne se reconstituera que peu à peu :
1° par une revalorisation provenant des épargnes annuelles qui seront progressivement affectées en placements immobiliers ;
2° et par les augmentations prévues du chiffre des loyers d’avant-guerre, progression qui, en réalité, est également une revalorisation déguisée à prélever sur les ressources d’une importante fraction de la population salariée.
En résumé : l’écart qui existe, tant en revenu qu’en capital entre la valeur que devrait avoir la fortune immobilière, sur la base or 1910-1914, et celle qu’ellet a
actuellement, est le corollaire de la stabilisation, et ne se comblera que par des apports annuels de l’épargne.
(1) Nous connaissons des revenus de maisons neuves dépassant 13 0/0.